北京新版租房合同征求意見，給任性房東加了這個“緊箍咒”

提前約定屋內最多住幾人

住房租賃合同中明確劃定了每間房屋出租的人數。根據《關于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》的規定：

房屋用于居住的，人均居住面積不低于5平方米，每個房間居住的人數不超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外）。

整租時，也會約定好房屋居住人數和最高上限。

很多小伙伴會遇到合租的情況，如何合租？簽合同時會明確分租的房間面積、居住人數，并劃定最高居住人數上限。

還有一條要說給合租的租戶：房屋應以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部布局分割出租，廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住。

房子壞了誰來修？

非租戶原因，房東要及時修復

對于這一條，合同中說得很細。租賃期內，雙方當事人應共同保障該房屋及其附屬物品、設施設備處于適用和安全的狀態。

對于該房屋及其附屬物品、設施設備因自然屬性或合理使用等非承租人原因而導致的損毀，承租人應當及時通知出租人修復。出租人應當在接到承租人通知后約定時間內內進行維修。逾期不維修的，承租人可代為維修，費用由出租人承擔。因維修、更換影響承租人使用該房屋的，應當相應減少租金或延長租賃期。

因承租人保管不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬物品、設施設備發生損毀的，承租人應當負責維修、更換或承擔賠償責任。

承租人不得擅自改變房屋用途，不得利用該房屋從事違法活動，不得損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活。

不能任性收房！

原租戶優先承租、購房

很多小伙伴關心的房東收房時遇到的問題，也在合同中寫得很清楚了。

比如租賃期滿，出租人不再繼續出租住房的，應當至少提前30日書面通知承租人；繼續出租的，同等條件下原承租人享有優先承租權。原承租人存在重大違約行為的除外。

再比如，在租賃期內出租人出售房屋的，應當在出售前約定時間內通知承租人且不得影響承租人正常使用該房屋。承租人應當在收到出租人書面通知后15日內明確回復在同等條件下是否行使優先購買權，逾期未回復視為放棄權利。

如何解約？

擅自轉租，房東可解約

除了正常的協商解除合同外，還有一些情況是可以單方解除合同的。

如果你的房東有這些行為，你可以提出解約：

遲延交付房屋達到約定時間的；

交付的房屋不符合相關法律法規規定或合同約定致使承租人無法正常使用的或危及承租人安全、健康的；

不承擔約定的維修義務或不繳納應當由出租人承擔的各項費用，致使承租人無法正常使用房屋的。

更重要的是，遇到這種情況，房主還需要向租戶支付違約金。

如果你的租戶有這些行為，你也可以提出解約：

不按照約定支付租金達到約定期限的；

欠繳各類費用達約定數額的；

擅自將房屋轉租的；

擅自改變房屋用途的；

單間實際居住人數和人均居住面積不符合本市相關規定的；

拆改變動、損壞房屋建筑主體、承重結構或擅自改變房屋內部規劃布局的；

保管不當或不合理使用導致附屬物品、設施設備損毀并拒不維修、更換或賠償的。

同樣，發生這種情況，租戶也要向房東支付違約金，房東還可以要求租戶將房屋恢復原狀或賠償相應損失。

違約賠償

房主未按期退押金應賠違約金

征求意見稿顯示，房主未按約定履行維修義務造成租戶人身、財產損失的，房主應承擔賠償責任；租戶損害公共利益和相鄰關系人合法權益，或因不當使用行為導致的相應責任由租戶承擔。

如果房主未按約定時間交付房屋或返還租戶的租金、押金的，或者租戶不按約定支付租金但未達到解除合同條件的，以及租戶未按約定時間交還房屋的，應按約定標準支付違約金。

還有一條要格外記住：采取暴力、威脅等強制方式驅逐租戶，或者未經租戶同意擅自進入出租房屋的，應按約定標準支付違約金。

隱私泄露

中介泄露隱私或賠償

在房東和中介簽的委托合同中，明確：經紀機構（中介）違背保密義務，不當泄露房主個人隱私或商業秘密，給房主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。同時，如果因中介隱瞞、虛構信息侵害房主利益的，中介應當退還已收取的房地產經紀服務費并依法承擔賠償責任。

在租戶與中介簽的合同中，也明確：如果經紀機構（中介）違背保密義務，不當泄露租戶個人隱私或商業秘密，給租戶造成損害的，應當依法承擔賠償責任。中介因隱瞞、虛構信息侵害租戶利益的，中介應當退還已收取的房地產經紀服務費并依法承擔賠償責任。

記者：曹政

監制：王祎