北京新版租房合同征求意見，給任性房東加了這個(gè)“緊箍咒”

提前約定屋內(nèi)最多住幾人

住房租賃合同中明確劃定了每間房屋出租的人數(shù)。根據(jù)《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》的規(guī)定：

房屋用于居住的，人均居住面積不低于5平方米，每個(gè)房間居住的人數(shù)不超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外）。

整租時(shí)，也會(huì)約定好房屋居住人數(shù)和最高上限。

很多小伙伴會(huì)遇到合租的情況，如何合租？簽合同時(shí)會(huì)明確分租的房間面積、居住人數(shù)，并劃定最高居住人數(shù)上限。

還有一條要說給合租的租戶：房屋應(yīng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住。

房子壞了誰來修？

非租戶原因，房東要及時(shí)修復(fù)

對(duì)于這一條，合同中說得很細(xì)。租賃期內(nèi)，雙方當(dāng)事人應(yīng)共同保障該房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備處于適用和安全的狀態(tài)。

對(duì)于該房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備因自然屬性或合理使用等非承租人原因而導(dǎo)致的損毀，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人修復(fù)。出租人應(yīng)當(dāng)在接到承租人通知后約定時(shí)間內(nèi)內(nèi)進(jìn)行維修。逾期不維修的，承租人可代為維修，費(fèi)用由出租人承擔(dān)。因維修、更換影響承租人使用該房屋的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長(zhǎng)租賃期。

因承租人保管不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備發(fā)生損毀的，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修、更換或承擔(dān)賠償責(zé)任。

承租人不得擅自改變房屋用途，不得利用該房屋從事違法活動(dòng)，不得損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活。

不能任性收房！

原租戶優(yōu)先承租、購(gòu)房

很多小伙伴關(guān)心的房東收房時(shí)遇到的問題，也在合同中寫得很清楚了。

比如租賃期滿，出租人不再繼續(xù)出租住房的，應(yīng)當(dāng)至少提前30日書面通知承租人；繼續(xù)出租的，同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。原承租人存在重大違約行為的除外。

再比如，在租賃期內(nèi)出租人出售房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前約定時(shí)間內(nèi)通知承租人且不得影響承租人正常使用該房屋。承租人應(yīng)當(dāng)在收到出租人書面通知后15日內(nèi)明確回復(fù)在同等條件下是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，逾期未回復(fù)視為放棄權(quán)利。

如何解約？

擅自轉(zhuǎn)租，房東可解約

除了正常的協(xié)商解除合同外，還有一些情況是可以單方解除合同的。

如果你的房東有這些行為，你可以提出解約：

遲延交付房屋達(dá)到約定時(shí)間的；

交付的房屋不符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定或合同約定致使承租人無法正常使用的或危及承租人安全、健康的；

不承擔(dān)約定的維修義務(wù)或不繳納應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用，致使承租人無法正常使用房屋的。

更重要的是，遇到這種情況，房主還需要向租戶支付違約金。

如果你的租戶有這些行為，你也可以提出解約：

不按照約定支付租金達(dá)到約定期限的；

欠繳各類費(fèi)用達(dá)約定數(shù)額的；

擅自將房屋轉(zhuǎn)租的；

擅自改變房屋用途的；

單間實(shí)際居住人數(shù)和人均居住面積不符合本市相關(guān)規(guī)定的；

拆改變動(dòng)、損壞房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu)或擅自改變房屋內(nèi)部規(guī)劃布局的；

保管不當(dāng)或不合理使用導(dǎo)致附屬物品、設(shè)施設(shè)備損毀并拒不維修、更換或賠償?shù)摹?/p>

同樣，發(fā)生這種情況，租戶也要向房東支付違約金，房東還可以要求租戶將房屋恢復(fù)原狀或賠償相應(yīng)損失。

違約賠償

房主未按期退押金應(yīng)賠違約金

征求意見稿顯示，房主未按約定履行維修義務(wù)造成租戶人身、財(cái)產(chǎn)損失的，房主應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；租戶損害公共利益和相鄰關(guān)系人合法權(quán)益，或因不當(dāng)使用行為導(dǎo)致的相應(yīng)責(zé)任由租戶承擔(dān)。

如果房主未按約定時(shí)間交付房屋或返還租戶的租金、押金的，或者租戶不按約定支付租金但未達(dá)到解除合同條件的，以及租戶未按約定時(shí)間交還房屋的，應(yīng)按約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

還有一條要格外記住：采取暴力、威脅等強(qiáng)制方式驅(qū)逐租戶，或者未經(jīng)租戶同意擅自進(jìn)入出租房屋的，應(yīng)按約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

隱私泄露

中介泄露隱私或賠償

在房東和中介簽的委托合同中，明確：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（中介）違背保密義務(wù)，不當(dāng)泄露房主個(gè)人隱私或商業(yè)秘密，給房主造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)，如果因中介隱瞞、虛構(gòu)信息侵害房主利益的，中介應(yīng)當(dāng)退還已收取的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)并依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

在租戶與中介簽的合同中，也明確：如果經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（中介）違背保密義務(wù)，不當(dāng)泄露租戶個(gè)人隱私或商業(yè)秘密，給租戶造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。中介因隱瞞、虛構(gòu)信息侵害租戶利益的，中介應(yīng)當(dāng)退還已收取的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)并依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

記者：曹政

監(jiān)制：王祎