小區(qū)地下車位起紛爭，什么叫“首先滿足業(yè)主

◎房產(chǎn)法律顧問[在線咨詢]正式上線-點擊進入小程序

個人汽車保有量正在不斷增長。

截至2019年6月，全國汽車保有量2.5億輛，其中11個城市汽車保有量超過300萬輛。

現(xiàn)如今的城市住宅小區(qū)里，車位供需失衡，停車難已經(jīng)成為十分普遍的問題，這也進一步加劇了關(guān)于小區(qū)停車位的權(quán)屬爭議，相關(guān)訴訟案件迅速上揚。

《物權(quán)法》第七十四條對于住宅小區(qū)內(nèi)車位的使用、權(quán)屬等問題做出了明確規(guī)定。

本文通過對物權(quán)法“首先滿足業(yè)主需要”的解析，分析非業(yè)主可否投資車位，開發(fā)商又如何盡快將車位變現(xiàn)的情況，目的在于找出合理的解決方案。

一、車位的性質(zhì)及分類

（一）車位的性質(zhì)

其一，車位的附屬性。車庫、車位是整個住宅小區(qū)的組成部分，是區(qū)分所有建筑物的主要財產(chǎn)和重要設(shè)施，是作為住宅小區(qū)輔助設(shè)施而存在的。

其核心價值和作用，是配套小區(qū)業(yè)主的生活、工作需要，具有較強的附屬性。

其二，車位的獨立性。小區(qū)的車位，尤其是地下車位，在使用上有較強的獨立性和排他性能，具有單獨所有權(quán)的客體，在結(jié)構(gòu)上具有可區(qū)分的空間獨立性，是具有排他性的物權(quán)客體。

其三，地下車庫源于地下空間權(quán)的利用，充分發(fā)揮物的效用。

自《物權(quán)法》頒布生效后，根據(jù)第136條和142條之規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)被分為三個層次，地表、地上和地下。雖然沒有明確使用空間權(quán)的概念，但間接承認了地下空間利用權(quán)，界定了地下空間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

（二）車位的分類

在現(xiàn)實中主要有三種地下車庫、車位：

1、開發(fā)商根據(jù)法律規(guī)定，負有義務(wù)建設(shè)的住宅小區(qū)公共配套設(shè)施。

這類地下車庫是住宅小區(qū)在建設(shè)規(guī)劃時，由政府主管部門按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，為滿足小區(qū)居民生活必須建設(shè)的。

占用的地下空間是在小區(qū)規(guī)劃的總體范圍內(nèi)，不需要另外繳納土地使用費(即土地出讓金)，建設(shè)費用直接列入住宅小區(qū)的開發(fā)成本，沒有獨立的產(chǎn)權(quán)證明。

2、房地產(chǎn)開發(fā)單位利用人防工程改造修建而成的。

根據(jù)我國《人民防空法》，城市新建民用建筑必須按照國家的規(guī)定，修建戰(zhàn)時可以用于防空的地下室。

同時，為了有效利用稀缺的土地資源，確定了人防建設(shè)的“平戰(zhàn)結(jié)合”原則，在非戰(zhàn)爭時期賦予人防工程民用用途。

住宅小區(qū)的人防工程是國家備戰(zhàn)設(shè)施，管理人和使用人都沒有產(chǎn)權(quán)。

根據(jù)我國《人民防空法》誰投資誰使用、誰受益的原則，投資改造建設(shè)的單位或個人在向政府主管部門交納一定的人防工程使用費和相關(guān)的費用之后，就可以進行商業(yè)經(jīng)營了。

3、開發(fā)商利用公共配套設(shè)施的規(guī)劃指標(biāo)，修建的用于營利的地下車庫。

這類地下車庫的產(chǎn)權(quán)證明一般都是由開發(fā)商持有，土地使用費雖由開發(fā)商繳納的，但是它的建設(shè)與住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)同步進行，建設(shè)費用并沒有單獨列支，有的占用住宅樓的地下空間。

二、“首先滿足業(yè)主需要”相關(guān)規(guī)定

（一）《物權(quán)法》的規(guī)定

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有管理。

此條規(guī)定實踐中爭議頗多：首先，“建筑區(qū)劃”的提法過于籠統(tǒng)，不利于界定相關(guān)權(quán)利與義務(wù)的歸屬；

其次，關(guān)于車位的使用，規(guī)定極為概括，既沒有解釋誰是滿足業(yè)主需要的義務(wù)主體，也沒有明確滿足業(yè)主需要的標(biāo)準(zhǔn)；

再次，對于何為“規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”也未給予明確界定。

（二）司法解釋的規(guī)定

鑒于此，最高人民法院出臺《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》( 以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》)，將如何滿足業(yè)主需要的義務(wù)主體，限定在建設(shè)單位(開發(fā)商)，并且以“配置比例”作為滿足的標(biāo)準(zhǔn)。

第五條：建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

配置比例俗稱“車位配比”，是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

但司法解釋未完全闡明問題：

首先, 將配置比例作為滿足業(yè)主需要的標(biāo)準(zhǔn)是否合適。義務(wù)主體僅限于開發(fā)商，或是應(yīng)有其他主體，如業(yè)委會或業(yè)主大會（業(yè)委會或業(yè)主大會是否具有主體資格尚在爭論，在此不展開敘述，僅僅作為與開發(fā)商相對應(yīng)的角色提出）。

此外,違反“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”義務(wù)以后，是否要承擔(dān)必要的法律后果？所承擔(dān)的法律后果是什么？在立法和司法解釋中，都沒有給出明確的答案。

三、關(guān)于“滿足業(yè)主需要”的判斷標(biāo)準(zhǔn)

（一）爭議焦點

一種理解，在于明確業(yè)主的優(yōu)先購買權(quán)或者是優(yōu)先承租權(quán)。

規(guī)定此內(nèi)容的效力，在于業(yè)主可以在開發(fā)商或其他產(chǎn)權(quán)人出售或出租車位時，應(yīng)該被告知，并且在同等條件下，本小區(qū)業(yè)主擁有優(yōu)先購買權(quán)或承租權(quán)。

但在實際中，并沒有賦予業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利，所謂的同等條件下則很難實現(xiàn)，只需要通過簡單的價格手段，開發(fā)商完全可以無視業(yè)主的優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)，這與《物權(quán)法》的初衷是相背離的。

第二種理解，在“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”在實踐當(dāng)中，需要用時間條件加以限制，即“首先”應(yīng)該是在一定的時間范圍內(nèi)（如入住率或者交付時間），限制開發(fā)商對于車位的出售或出租行為。

然而，最高法院在出臺司法解釋時，還是放棄了時間標(biāo)準(zhǔn)，而選擇了配比標(biāo)準(zhǔn)。

（二）配比標(biāo)準(zhǔn)是否合理？

《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》采納的是配比標(biāo)準(zhǔn)。

所有建設(shè)工程的設(shè)計方案，均需要通過政府相關(guān)部門的審批，車位作為小區(qū)的配套設(shè)施，在相關(guān)的地方政府的行政法規(guī)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)中，都該有詳細的規(guī)定，并且要在工程竣工后，通過政府相關(guān)部門的驗收。

為什么配置比例可以作為“滿足業(yè)主需要”的標(biāo)準(zhǔn)？

首先要明確“業(yè)主需要”的含義。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主購買車位用于自身停車即業(yè)主需要，而業(yè)主購買車位，也可用于投資，可購買多個車位，以待日后銷售獲利，此也為業(yè)主需要。

此種需要是否應(yīng)當(dāng)被滿足？就車位本身的屬性來看，其主要作用在于停放汽車。而且，當(dāng)前建筑區(qū)劃內(nèi)的車位數(shù)量也不足以支撐業(yè)主的投資需求。用配置比例來限制業(yè)主的投資需求，此點值得肯定。

且由于規(guī)劃建設(shè)存在一定滯后性，目前，車位的配置比例一直是滯后于私家車的發(fā)展速度。因此，利用配置比例來滿足業(yè)主需要，是符合相關(guān)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主購房時的預(yù)期的。確定配置比例作為標(biāo)準(zhǔn)，有其現(xiàn)實依據(jù)。

四、違反“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”的法律后果

如前所述,“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”是強制性規(guī)范。

理由有二：一是從維護穩(wěn)定社會和生活秩序的角度出發(fā)，宜認定其為強制性規(guī)范；二是如果該規(guī)范不是強制性規(guī)范，則開發(fā)商及車位、車庫的其他權(quán)利人違反規(guī)范，小區(qū)業(yè)主無法獲得司法救濟以實現(xiàn)立法所規(guī)定的目的——即獲得車位、車庫的使用權(quán)。

若開發(fā)商及車位、車庫的其他權(quán)利人違反該規(guī)范，將車位、車庫出售或贈與給小區(qū)業(yè)主以外的人，其交易即因違反法律的強制性規(guī)范而無效。

這種無效屬于自始、確定的無效，不僅在出售、贈與車位、車庫的當(dāng)事人之間無效，對于上述當(dāng)事人以外的任何人都無效。非業(yè)主購買車位，購買后產(chǎn)權(quán)車位無法過戶，且在涉訴時會被判合同無效。

這樣的情況，已有司法判決在先。

而由于車位、車庫的不定期出租沒有違反“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，因此，在沒有業(yè)主有“現(xiàn)實需要”的情況下，開發(fā)商及車位、車庫的其他權(quán)利人與第三人簽訂的不定期出租合同是有效的。

但如果出租合同確定了固定期限，則有關(guān)該固定期限的條款違反了“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定，當(dāng)業(yè)主存在現(xiàn)實需要時，可以主張該條款無效，要求開發(fā)商及車位、車庫的其他權(quán)利人收回該車位、車庫。

五、車位權(quán)利人與小區(qū)業(yè)主之間的博弈

“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的解讀不同，造成了各地政策不一，在此不展開論述。

其之所以成為《司法解釋》的焦點和難點之一，主要是因為開發(fā)商與業(yè)主之間的利益平衡確實很難把握：

如果允許車位、車庫可以轉(zhuǎn)讓給第三人，就會使整個車庫進入市場機制，勢必造成車庫的價格的上漲；甚至有人認為，自由轉(zhuǎn)讓將會使小區(qū)以外的其他人控制車位的資源，進而向業(yè)主收取高額壟斷租金。

而過分的限制開發(fā)商的權(quán)利，只會造成本來緊缺的車位資源的閑置。

因為，其他人不但不能買，而且不能租，否則原來的“權(quán)利人“可以主張租、售無效。

這就意味著，如果業(yè)主都故意不租不買（現(xiàn)實中以這種方式“維權(quán)”的情況并不鮮見），這不但會造成建設(shè)單位的資金周轉(zhuǎn)嚴(yán)重困難，而且使稀缺的車位資源不能發(fā)揮效用，這也不是立法所追求的效果。

筆者認為上述兩種意見在法律適用時均應(yīng)予以考慮，既要保護業(yè)主的合理權(quán)益，也要保護車位、車庫權(quán)利人（主要是開發(fā)商）的合法權(quán)益。

如果為了保護一方權(quán)益而過分限制了另一方權(quán)利，則就有可能打擊權(quán)利受到限制一方的積極性，最終使雙方的權(quán)益均應(yīng)受到損害。筆者建議，可在法律適用時采取以下措施，以盡量平衡車位、車庫權(quán)利人與小區(qū)業(yè)主之間的利益。

六、開發(fā)商車位非業(yè)主銷售路徑

增值權(quán)益轉(zhuǎn)讓的可行性

現(xiàn)階段，地下車位按照“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，如果無法出售給非業(yè)主，同時因為各地對于車位租賃備案價格的限制，導(dǎo)致城市部分地區(qū)特別非主城區(qū)開發(fā)商大量的車位無法出售變現(xiàn)，或者僅以備案的租金回籠資金。

在這種情況下，部分開發(fā)商轉(zhuǎn)讓地下車位的增值權(quán)具有可行性。

所謂轉(zhuǎn)讓地下車位的增值權(quán)益，系在地下車位產(chǎn)權(quán)不變的前提下，同時地下車位最終的購買方是符合法律規(guī)定的業(yè)主，且地下車位的租賃亦是業(yè)主優(yōu)先。

而購買增值權(quán)益的非業(yè)主。僅系與開發(fā)商簽訂了一個未來地下車位出售后增值部分的收益權(quán)，而非業(yè)主基于城市的開發(fā)以及車位資產(chǎn)升值空間的考慮，向開發(fā)商購買上述權(quán)益。

在不考慮稅費等因素下，開發(fā)商通過增值權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，在回籠資金的情況下也突破“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

當(dāng)然此種情況下，非業(yè)主購買地下車位增值權(quán)益，在法律上有合同法上的權(quán)利沒有物權(quán)法的保護，故在非業(yè)主與開發(fā)商增值權(quán)益購買的合同訂立上，需要更多的保障。

結(jié)語

車位已經(jīng)成為住宅小區(qū)的“稀缺資源”，開發(fā)商或者業(yè)主將車位出售給非業(yè)主第三人的情況大量出現(xiàn)。

這種現(xiàn)象的背后，除了人為推高車位流轉(zhuǎn)的價格之外，更讓一部分業(yè)主的停車需要得不到滿足，嚴(yán)重損害了小區(qū)業(yè)主使用小區(qū)配套設(shè)施的權(quán)益。

物權(quán)法第七十四條“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”如何理解，是地下車位投資者需要著重考量的。

車位、車庫權(quán)利人，與小區(qū)業(yè)主之間的利益平衡下如何合規(guī)，也是車位投資風(fēng)險防控的核心所在。