買(mǎi)房人遇到逾期交房或者樓盤(pán)爛尾該怎么樣主張權(quán)利呢？一些業(yè)主采取了集體停止償還房貸的做法。一些法律人士認(rèn)為，業(yè)主采取斷供的方式主張權(quán)利有風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)被銀行記錄不良信用或者起訴；還有一些法律人士認(rèn)為，業(yè)主有權(quán)要求解除買(mǎi)房合同，繼而要求解除銀行貸款合同，開(kāi)發(fā)商要返還銀行貸款和買(mǎi)房人的購(gòu)房款，這樣對(duì)買(mǎi)房人最有利。問(wèn)題來(lái)了，開(kāi)發(fā)商哪來(lái)的資金返還購(gòu)房款和銀行貸款呢？

商品房預(yù)售制情況下，從部分買(mǎi)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、《房屋買(mǎi)賣合同》，交定金和首付款開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商就以在建項(xiàng)目名義向銀行抵押樓盤(pán)融資。隨著商品房銷售數(shù)量增加，購(gòu)房人開(kāi)始繳納第二筆購(gòu)房款的時(shí)候，樓盤(pán)一般是主體結(jié)構(gòu)完工，這時(shí)候很多購(gòu)房人需要與銀行簽訂抵押擔(dān)保合同貸款支付購(gòu)房款。商品房交付的時(shí)候，購(gòu)房人一般需要繳納少量的尾款。實(shí)際上，買(mǎi)房人和銀行簽訂按揭貸款的時(shí)間，就形成了以購(gòu)買(mǎi)商品房為抵押物的銀行借款合同。

從法律上看，買(mǎi)房人和開(kāi)發(fā)商簽訂的《房屋買(mǎi)賣合同》，與銀行簽訂的《借款合同》是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。但，實(shí)際上只有一個(gè)目的是為了購(gòu)買(mǎi)某套特定的商品房。在開(kāi)發(fā)商不能按期交房，或者樓盤(pán)爛尾無(wú)法交房時(shí)，屬于開(kāi)發(fā)商逾期交房導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的。根據(jù)《民法典》第563條規(guī)定，買(mǎi)房人可以行使不安抗辯權(quán)，要求解除與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣合同。合同解除后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還買(mǎi)房人繳納的購(gòu)房款，其中有首付款和銀行貸款兩部分。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條 根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

但是，現(xiàn)實(shí)的困境是不具有可操作性，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有錢(qián)返還購(gòu)房人，有錢(qián)也不至于讓樓盤(pán)爛尾。一旦買(mǎi)房人和開(kāi)發(fā)商之間的《房屋買(mǎi)賣合同》解除了，買(mǎi)房人和銀行的《借款合同》也就失去了抵押擔(dān)保物，借款的目的也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)房人要求解除借款合同也是符合法律規(guī)定的。但是，合同解除后銀行會(huì)要求買(mǎi)房人返還發(fā)放的購(gòu)房貸款，這筆貸款已經(jīng)轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商了。買(mǎi)房人要是有足夠的資金也不會(huì)申請(qǐng)銀行貸款。所以，這里也不具有可操作性。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條 因商品房買(mǎi)賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

第二十一條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣合同糾紛合并審理。

商品房買(mǎi)賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。

有人說(shuō)，可以讓開(kāi)發(fā)商把首付款返給購(gòu)房人，把貸款返給銀行，這樣也省得麻煩。合同具有相對(duì)性，這種跳躍式的返還沒(méi)有法律依據(jù)。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有錢(qián)，銀行也不會(huì)答應(yīng)。在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金的情況下，無(wú)論是向購(gòu)房人返還首付款，還是向銀行返還貸款都難以執(zhí)行。爛尾樓的情況下，開(kāi)發(fā)商都負(fù)債累累，爛尾樓是個(gè)負(fù)資產(chǎn)，只有建成房屋交付使用，才能變?yōu)榭闪魍ǖ馁Y產(chǎn)。到時(shí)無(wú)論是買(mǎi)房人，還是銀行就是以房抵債也可以部分實(shí)現(xiàn)。

買(mǎi)房人斷供房貸的情況下有什么法律風(fēng)險(xiǎn)？買(mǎi)房人與銀行的借款合同具有相對(duì)性，斷供屬于違約行為，銀行會(huì)記錄不良信用記錄。同時(shí)，銀行有權(quán)根據(jù)《借款合同》起訴買(mǎi)房人。法院判決后，買(mǎi)房人面臨被強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。如果買(mǎi)房人沒(méi)有足夠資金償還貸款，可能進(jìn)入失信被執(zhí)行人名單，被限制高消費(fèi)。如果買(mǎi)房人有其他房子或者資產(chǎn)可能面臨被強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

這么看來(lái)怎么做都是買(mǎi)房人吃虧！原本是開(kāi)發(fā)商違約不能按期交房，最后卻弄成了買(mǎi)房人違約不能按期償還銀行貸款。既然是開(kāi)發(fā)商違約，那就要讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)法律責(zé)任，窮盡法律手段，讓停工樓盤(pán)，爛尾樓盤(pán)復(fù)工交房。

當(dāng)然，上邊談的都是樓盤(pán)爛尾時(shí)，買(mǎi)房人該如何應(yīng)對(duì)的法律分析。實(shí)踐中，如果僅僅是開(kāi)發(fā)商逾期交房，但是并沒(méi)有停止施工，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商還有足夠的資金。買(mǎi)房人要求解除買(mǎi)房合同，解除借款合同，開(kāi)發(fā)商有足夠資金返還，法律上都是行得通的。在這種情況下，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商逾期交房，買(mǎi)房人要求解除房屋買(mǎi)賣合同不一定是最佳選擇，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，比如承擔(dān)逾期交房期間的房屋租金，或者已付購(gòu)房款的銀行貸款利息等都是合法的。