“兩個房東”的煩惱

陶先生因工作原因來上海租房，由于時間緊迫，只花了一天時間看了一間房子就草草做了決定。租住第三個月時，突然又冒出一個房東，要求他們全都搬家。陶先生這才明白，原來這個房子是三個房客合租，后來有兩個人搬走了，剩下的房客自行把兩室一廳改造后又重新租了四個房間出去，租給自己房子的所謂“房東”并沒有房產證。

律師分析 在簽訂租房合同前，一定要確保房東和房產證上的人一致，否則簽訂的合同是無效的，不具備法律效力。和陶先生簽訂合同的不是租賃房屋的所有人，無權向第三方出租房屋，沒有房東的委托授權,因此該合同是無效的合同。陶先生應當向租給自己房子的人及房東進行協商，要求該人承擔實際損失的賠償責任。陶先生如果想讓租賃合同成立，必須經實際房東即房屋產權人簽字同意租賃。

租期內房東執意漲價怎么辦？

小高大學畢業后來上海租房，因為工作單位穩定，，不會經常換房子。因此小高在看中滿 意的房子后，直接與房東簽訂了兩年的房租。一年過后，小高租住的房子附近因為修建了11號線，小區入住率大大提升，房價普遍上漲，原來比較冷門的小區開始變得供不應求。坐不住的房東于是來找小高要求把房租再漲1500，否則就讓小高搬走，不再租給他。

律師分析 從本事件雙方以上約定出發，基于雙方的“合同關系”，協議真實的情況下,房東無據漲價的行為應屬違約，因為合同的約定是明確的，房東應當依約履行合同，合同期是2年，并未到期。小高可以先確認租房合同中有沒有明確說明在租期內可以漲房租，如若沒有此項說明，而與房東未協商成功，產生了糾紛，小高可以出示房屋租賃合同來保障自己的權益。

“什么樣的租賃合同是有效的？

那么什么樣的租賃合同是有效的呢？有的租客和房東懷疑，沒有通過律師和公安局公證也沒有通過中介的合同也有用么？事實上，如果滿足下文所列條件，且雙方自愿簽字，合同即時生效，已經開始具備法律效力，生效的合同需要雙方各留一份。如發生意外出現糾紛，即可根據合同內容進行各項執行，或根據合同內容保障自身權益。

房屋合法 出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋，都可以依法出租。

房屋租賃合同的內容合法 在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。

房屋租賃合同時間不超過20年 房屋租賃期限過長，房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。

不是擅自轉租 承租人未經出租人同意而擅自將房屋轉租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉租合同無效。如本文前提到的陶先生，他租賃的房屋是未經出租人同意被承租人擅自轉租的，這樣的合同即是無效合同。

結束語

撰寫租賃合同時，一定要確認房屋、合同的內容合法性。寫合同時，要確認房產證上的人和你簽合同的人是不是一樣，查看出租人的房產證明和有效身份證明是否一致。簽訂租賃合同時要仔細閱讀合同條款，對于模糊內容要詳加詢問，并落實于字面。只有有效的合同才能程度的確保自身權益。